Unele bănci de pe Wall Street, îngrijorate că proprietarii clădirilor de birouri vacante și aflate în dificultate nu își vor putea plăti creditele ipotecare, au început să-și descarce portofoliile de împrumuturi imobiliare comerciale, sperând să-și reducă pierderile.

Este un semn timpuriu, dar grăitor al dificultății mai ample care se așteaptă pe piața imobiliară comercială, care suferă din cauza dobânzii ratelor mari ale dobânzilor, care îngreunează refinanțarea împrumuturilor și a ratelor scăzute de ocupare a clădirilor de birouri – un rezultat al pandemic.

La sfârșitul anului trecut, o afiliată a Deutsche Bank și un alt creditor german au vândut ipoteca delicventă asupra Argonaut, un complex de birouri vechi de 115 ani din centrul Manhattanului, biroului de familie al investitorului miliardar George Soros, potrivit dosarelor judiciare.

Aproximativ în aceeași perioadă, Goldman Sachs a vândut împrumuturi pe care le deținea pentru un portofoliu de clădiri de birouri cu probleme din New York, San Francisco și Boston. Și în mai, creditorul canadian CIBC a finalizat o vânzare de 300 de milioane de dolari de credite ipotecare pentru o colecție de clădiri de birouri din întreaga țară.

„Ceea ce vedeți în acest moment este unic”, a spus Nathan Stovall, director de cercetare a instituțiilor financiare pentru S&P Global Market Intelligence.

Dl Stovall a spus că vânzările au crescut, deoarece „băncile caută să reducă expunerile”.

Atât din punct de vedere al numărului, cât și al valorii, împrumuturile comerciale cu probleme pe care băncile încearcă să le descarce sunt o fărâmă din cele aproximativ 2,5 trilioane de dolari în împrumuturi imobiliare comerciale deținute de toate băncile din Statele Unite, potrivit S&P Global Market Intelligence.

Dar acești pași indică o acceptare reticentă de către unii creditori a faptului că strategia industriei bancare de „extindere și prefacere” se epuizează și că mulți proprietari de proprietăți – în special proprietarii de clădiri de birouri – vor rămâne în neîndeplinire a creditelor ipotecare. Asta înseamnă că pierderile mari pentru creditori sunt inevitabile și câștigurile băncilor vor avea de suferit.

Băncile „prelungesc” în mod regulat timpul pe care proprietarii de proprietăți în dificultate îl au pentru a găsi chiriași plătitori de chirie pentru clădirile lor de birouri pe jumătate goale și „pretind” că extinderile vor permite proprietarilor să-și pună în ordine finanțele. De asemenea, creditorii au evitat să-i împingă pe proprietarii de proprietăți să renegocieze împrumuturile care expiră, având în vedere ratele dobânzilor mult mai mari de astăzi.

Dar băncile acționează mai degrabă în interes propriu decât din milă față de debitori. Odată ce o bancă execută silite asupra unui împrumutat delincvent, se confruntă cu perspectiva ca o pierdere teoretică să se transforme într-o pierdere reală. Un lucru similar se întâmplă atunci când o bancă vinde un împrumut delincvent cu o reducere substanțială față de soldul datorat. În calculul băncii, totuși, a lua o pierdere acum este încă mai bine decât a risca o lovitură mai profundă în cazul în care situația se deteriorează în viitor.

Problemele cu creditele imobiliare comerciale, deși sunt proaste, nu au atins încă un nivel de criză. Cel mai recent, industria bancară a raportat că puțin sub 37 de miliarde de dolari în împrumuturi imobiliare comerciale, sau 1,17 la sută din toate împrumuturile deținute de bănci, au fost delincvente – ceea ce înseamnă că plata unui împrumut a fost întârziată cu peste 30 de zile. După criza financiară din 2008, delincvența împrumuturilor imobiliare comerciale la bănci a ajuns la 10,5% la începutul lui 2010, potrivit S&P Global Market Intelligence.

„Băncile știu că au prea multe împrumuturi în contabilitate”, a spus Jay Neveloff, care conduce cabinetul juridic imobiliar la Kramer Levin.

Dl. Neveloff a spus că băncile încep să pună la îndemână pentru a vedea ce fel de reducere ar fi necesară pentru a-i atrage pe investitori să cumpere ce este mai rău din lot. Domnul Neveloff a spus că lucrează în numele mai multor cumpărători de birouri de familie, care au fost abordați direct de câteva bănci mari cu oferte pentru cumpărarea de împrumuturi cu reduceri.

În momentul de față, a spus el, băncile sunt înclinate să comercializeze tranzacții în mod privat pentru a nu atrage prea mult atenția și, potențial, să-și sperie propriii acționari.

„Băncile se adresează unui număr selectat de brokeri, spunând: „Nu vreau acest public”, a spus domnul Neveloff.

Băncile simt, de asemenea, presiuni din partea autorităților de reglementare și a propriilor investitori pentru a-și reduce portofoliile de împrumuturi reale comerciale – în special în urma prăbușirii de anul trecut a First Republic și Signature Bank. Ambii fuseseră mari creditori imobiliari comerciali.

Băncile regionale și comunitare – cele cu active de 100 de miliarde de dolari sau mai puțin – reprezintă aproape două treimi din împrumuturile imobiliare comerciale din bilanţurile bancare, potrivit S&P Global Market Intelligence. Și multe dintre aceste împrumuturi sunt deținute de bănci comunitare care au mai puțin de 10 miliarde de dolari în active și care nu dispun de fluxurile diversificate de venituri ale băncilor mult mai mari.

Jonathan Nachmani, director general al Madison Capital, o firmă de investiții imobiliare comerciale și finanțare, a declarat că sute de miliarde de împrumuturi pentru clădiri de birouri vor fi scadente în următorii doi ani. El a spus că băncile nu au vândut împrumuturi în masă pentru că nu vor să suporte pierderi și nu există suficientă dobândă de la marii investitori.

„Este pentru că nimeni nu vrea să atingă biroul”, a spus domnul Nachmani, care supraveghează achizițiile pentru firmă.

Una dintre cele mai mari tranzacții cu investitori instituționali pentru împrumuturi imobiliare comerciale a avut loc vara trecută, când Fortress Investment Group, o mare companie de administrare a investițiilor cu active de 46 de miliarde de dolari, a plătit 1 miliard de dolari către Capital One pentru un portofoliu de împrumuturi, multe dintre ele împrumuturi de birou în New York. York.

Tim Sloan, vicepreședinte al Fortress și fost director executiv al Wells Fargo, a declarat că firma de investiții caută să cumpere birouri și datorii de la bănci la prețuri reduse. Dar firma este interesată în principal să cumpere porțiunile cu rating ridicat sau mai puțin riscante ale unui împrumut.

Pentru investitori, atracția obținerii de împrumuturi imobiliare comerciale reduse este că împrumuturile ar putea valorifica mult mai mult dacă industria își revine în următorii câțiva ani. Iar în cel mai rău caz, cumpărătorii ajung să intre în posesia unui imobil la un preț redus în urma executării silite.

Acesta este scenariul care se desfășoară cu clădirea Argonaut de la 224 West 57th Street. În aprilie, biroul de familie al domnului Soros s-a mutat să execute silite împrumutul delincvent pe care l-a achiziționat anul trecut de la Deutsche și Aareal Bank, o mică bancă germană cu un birou în New York, potrivit actelor judecătorești depuse la Curtea Supremă din Manhattan. Unul dintre chiriașii clădirii este grupul caritabil al domnului Soros, Open Society Foundations. Un purtător de cuvânt al domnului Soros a refuzat să comenteze.

Unele dintre ofertele pentru împrumuturile imobiliare comerciale sunt structurate în moduri care ar minimiza pierderile pentru orice cumpărător.

În noiembrie, Rithm Capital și o afiliată, GreenBarn Investment Group, au negociat un acord cu Goldman Sachs pentru a achiziționa cu reducere unele dintre cele mai bine cotate părți ale unui împrumut pentru un vehicul de investiții în clădiri de birouri numit Columbia Property Trust, au declarat trei persoane informate despre problema.

Columbia Property, un trust de investiții imobiliare, a intrat în plată anul trecut cu un împrumut de 1,7 miliarde de dolari aranjat de Goldman, Citigroup și Deutsche Bank. Împrumutul a fost susținut de șapte clădiri de birouri din New York, San Francisco și Boston și toate cele trei bănci au reținut unele părți din acel împrumut în contabilitate.

În martie, GreenBarn s-a asociat apoi cu două fonduri speculative pentru a cumpăra părți similare cu rating ridicat din împrumutul care se afla în cărțile Citi, au spus oamenii.

Făcând acest lucru, GreenBarn nu numai că a adus bani noi pentru tranzacție, dar și a distribuit riscul între mai multe firme – reducând suma totală pe care orice firmă ar putea-o pierde dacă plățile ipotecare nu ar fi reluat.

Atât Goldman, cât și Citi au refuzat să comenteze.

Michael Hamilton, unul dintre șefii cabinetului imobiliar de la O’Melveny & Myers, a declarat că a fost implicat într-o serie de tranzacții în care băncile acordă în liniște debitorilor un an pentru a găsi un cumpărător pentru o proprietate – chiar dacă asta înseamnă o clădire se vinde cu o reducere substanțială. El a spus că băncile sunt interesate să evite o executare silită, iar debitorii beneficiază de a renunța la o ipotecă fără a datora nimic.

„Ceea ce am văzut este că gândacii încep să iasă”, a spus domnul Hamilton. „Publicul larg nu are o idee despre gravitatea problemei.”

Julie Creswell a contribuit la raportare.